O Novo Código de Processo Civil
(Lei 13.105/2015) instituiu novo
procedimento denominado Usucapião Extrajudicial ou Usucapião Administrativo.
O Usucapião Extrajudicial, visa dar maior
celeridade ao processo de Usucapião de modo simplificado, contribuindo para o
processo de desjudicialização do Poder Judiciário.
No entanto, caso o requerente queira propor a
ação de Usucapião judicialmente, não há qualquer tipo de prejuízo, sendo o
Usucapião Extrajudicial apenas mais uma modalidade que fica a escolha e
critério do requerente para efetuar o reconhecimento de área usucapida.
Deverá ser dada entrada no procedimento no
Cartório de Registro de Imóveis localizado na circunscrição do imóvel
usucapiendo.
O requerente deverá obrigatoriamente ser
assistido por um advogado e munido do rol de documentos abaixo, conforme
previsão expressa do artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil,
que acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos:
- Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o
tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas
circunstância
- Planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade
técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares
de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do
imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinante
- Certidões negativas dos distribuidores da
comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente
Importante ressaltar que não poderá haver litígio
o imóvel usucapiendo.
- Justo título ou quaisquer outros documentos que
demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o
pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
O procedimento tem início com a lavratura de ata
notarial, que consiste em instrumento público que atesta fato através do
Tabelião de livre escolha da parte, que atestará o tempo exercido de posse e
cadeia sucessória, configurando o direito à aquisição da propriedade através da
usucapião.
O Tabelião irá colher as declarações do requerente,
que deverá ser maior e capaz, quanto a forma de aquisição do imóvel e ao tempo
de sua posse, para transcrever na escritura. Eventuais testemunhas que conheçam
o possuidor e possam certificar que ele exerce a posse mansa, pacifica pelo
período declarado, também prestarão suas declarações que serão transcritas na
ata. Documentos que comprovem essa posse serão apresentados e seu conteúdo será
mencionado na ata notarial.
Recebido o requerimento contendo os documentos
necessários pelo Cartório de Registro de Imóveis, o pedido será autuado pelo
registrador no livro de protocolo, prorrogando-se o prazo de prenotação até o
acolhimento ou a rejeição do pedido.
Caso falte algum documento, o Oficial irá
entregar nota devolutiva ao requerente, para que emende o requerimento.
Fica dispensada a intervenção do Poder judiciário
e do Ministério Público, sendo o Oficial do Registro de Imóveis o “condutor” do
procedimento. Embora não haja intervenção direta dos entes públicos no
procedimento de Usucapião Extrajudicial, a anuência dos confrontantes e
eventuais terceiros interessados é indispensável.
Caso algum confrontante ou terceiro interessado
queira oferecer impugnação, o prazo estabelecido é de 15 dias.
Se o confinante da área ou interessado não se
manifestar, sua anuência ao procedimento não será presumida. Devendo ser
devidamente notificados pelo registrador competente, para manifestação no prazo
de 15 dias, sendo interpretado o seu silêncio como discordância.
O Oficial de registro de imóveis dará ciência à
União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por
intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com
aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o
pedido. A Fazenda Pública, Municipal, Estadual e Federal, devem ser notificadas
para eventuais impugnações em igual prazo de quinze dias.
Após, será publicado edital em jornal de grande
circulação, para dar ciência a terceiros que, em prazo de trinta dias, poderão
impugnar o pedido.
Decorrido o prazo sem ofertada nenhuma
impugnação, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis efetuará o registro de
aquisição de propriedade em nome do requerente e procederá ao registro da
aquisição do direito real na matrícula. Se o imóvel não for matriculado,
efetuará a abertura da matrícula e o registro, seu primeiro ato. No caso de
impugnação apresentada aos autos deverão ser remetidos ao Juiz competente para
que possa julgar o processo.
A rejeição do pedido extrajudicial não impede o
ajuizamento de ação de usucapião.
O novo processo de usucapião extrajudicial
caracteriza-se pela celeridade, em vista de que o prazo médio para o processo é
de 90 a 120 dias.
Uma das principais críticas ao usucapião
extrajudicial é que diferentemente do procedimento de retificação de área, o
instituto do usucapião não necessita da anuência dos confrontantes, pois em
vista de fundado de direito de propor a ação de usucapião, não há que se pedir
anuência para os confrontantes.
Outro ponto que também está sendo bastante
discutido é possibilidade de fraudes envolvendo o Cartório de Registro de
Imóveis, na lavratura e venda de registros imobiliários, inclusive sobre terras
públicas.
Além disso a opção pela via extrajudicial pode
representar “perda de tempo” ao interessado, visto que, caso reste impugnada
sua pretensão, até pelo silêncio da parte contrária, a via jurisdicional será
acionada compulsoriamente.
Fonte – Site Jusbrasil, texto retirado na sua
integra - Autoria é de Ieda Januário Schlossarecke.
Dr.
Welington Brasil Félix é advogado do Escritório de Advocacia Félix – Barbosa
Ferraz/Pr
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